Na de aankoop van een woning kan de koper ontdekken dat de woning ernstige gebreken vertoont. De vraag die dan snel op tafel komt is: had de verkoper deze gebreken moeten melden of had de koper de woning maar beter moeten bekijken?

Discussies na overdracht
Met enige regelmaat komt het voor. Nadat de woning is gekocht en overgedragen ontdekt de koper ernstige gebreken aan de woning. Gebreken die aanzienlijke herstelkosten met zich meebrengen. Denk bijvoorbeeld aan de verzakte riolering waardoor er regelmatig verstoppingen plaatsvinden. Of dubbele ramen die niet meer waterdicht zijn waardoor tussen de glaslagen condens ontstaat. De koper zal niet blij zijn, maar kan de koper verhaal halen bij de verkoper of is het een kwestie van “dan had je maar beter onderzoek moeten doen”?

Verkoper geeft informatie
Wanneer je jouw woning wilt verkopen dan geef je informatie over deze woning. Veel makelaars gebruiken daarvoor standaard vragenformulieren. In deze formulieren staan vragen over de staat van onderhoud van de woning en de bij de bouw gebruikte bouwmaterialen. De verkoper moet deze vragen naar waarheid beantwoorden. Maar daar houdt het ook wel op. Wat de verkoper niet weet, kan hij ook niet antwoorden. De antwoorden op de vragen zijn dus geen “garanties”.

Mededelingsplicht gaat voor onderzoeksplicht
De informatie die de verkoper geeft (mededelingsplicht) weegt juridisch zwaarder dan de plicht van de koper om zelf onderzoek naar de bouwkundige staat te doen. Kijken wij naar ons voorbeeld van het regelmatig verstopte riool: indien de verkoper dit niet heeft gemeld dan is dat hem te verwijten aangezien de verstopping regelmatig heeft plaatsgevonden. De koper zal echter moeten aantonen dat de verkoper wist van deze verstoppingen en mogelijke oorzaak (verzakte riolering). Dat kan bijvoorbeeld wanneer de koper van het plaatselijke riool-ontstoppingsbedrijf hoort dat het bedrijf regelmatig op het bewuste adres aan het werk is geweest.

Non-conformiteit
De verkoper moet ervoor instaan dat de woning die hij verkoopt de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik noodzakelijk zijn. Is dat niet het geval dan is er sprake van non-conformiteit. De verkoper kan zich bij dit type ernstige gebreken niet op overmacht beroepen omdat hij niet wist of kon weten van de aanwezige gebreken. Voorbeelden van non-conformiteit zijn: ernstige vormen van schimmelvorming of een rattenplaag. Het moet hierbij dus gaan om ernstige gebreken die de veiligheid van het wonen of het (duurzaam) gebruik van de belangrijke functies van de woning in de weg staan.

Onderzoeksplicht
De kosten van herstel van gebreken die het normale gebruik van de woning niet in de weg staan en/of gebreken die de verkoper niet kende, of waarvan niet aangetoond kan worden dat de verkoper deze kende, zullen over het algemeen voor rekening blijven van de koper.

Het is dan ook verstandig om bij de koop van een woning een bouwkundige inspectie te laten uitvoeren. Wanneer je van plan bent in de komende tijd een woning te gaan kopen, is het ook verstandig om tijdig een rechtsbijstandverzekering af te sluiten die ook de rechtsbijstand vergoedt die nodig is in het geval je een geschil krijgt met de verkoper. In de praktijk zal de verkoper zelden direct toegeven dat hij bepaalde informatie heeft verzwegen. Ook zal de verkoper bij non-conformiteit snel geneigd zijn te stellen dat het gebrek het normale gebruik van de woning niet in de weg staat. Dit kunnen vervelende en langdurige (juridische) discussies worden. Veel rechtsbijstandsverzekeringen kennen een wachttermijn voor geschillen in het kader van koop of verkoop van de woning. De verzekering moet dan bijvoorbeeld al drie maanden voordat de koop plaatsvond zijn afgesloten. Deze verzekering geeft dus geen recht op rechtsbijstand als je verzekering afsluit op het moment dat je ziet aankomen dat er een juridisch geschil aanwezig is of de kans groot is dat dit gaat ontstaan.

Het is daarom belangrijk dat je deze verzekering in een vroeg stadium van je oriëntatie voor een nieuwe woning afsluit. Mocht je hierover meer informatie willen dan geven wij die graag.